Naviguer dans les obligations légales du marché immobilier peut s’avérer complexe. Parmi les diagnostics obligatoires, la mesure de surface est un point crucial qui soulève de nombreuses questions. Faut-il appliquer la loi Carrez ou la loi Boutin ? Si ces deux textes législatifs visent à protéger l’acheteur et le locataire, ils ne s’appliquent pas dans les mêmes contextes et selon les mêmes critères. Comprendre leur différence est indispensable pour sécuriser votre transaction immobilière et éviter de lourdes sanctions.
Comprendre la différence entre loi carrez et loi boutin
La distinction fondamentale entre ces deux lois est leur objectif : la loi Carrez protège l’acheteur lors d’une vente, tandis que la loi Boutin protège le locataire lors d’une location.
La loi Carrez : la mesure pour la vente
Instaurée en 1996, la loi Carrez impose la mention de la superficie privative d’un lot de copropriété dans tous les actes de vente. Son objectif est de donner à l’acquéreur une information fiable et précise sur la taille réelle du bien qu’il achète.
Ce qu’elle mesure : La surface privative. Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les surfaces de moins de 1,80 mètre de hauteur sous plafond ne sont pas prises en compte.
Les exclusions : Sont exclus du calcul les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m², ainsi que les caves, garages, jardins, et les balcons ou terrasses, même s’ils sont privatifs.
En cas d’erreur de mesure de plus de 5 % au détriment de l’acquéreur, ce dernier peut demander une réduction du prix de vente.
La loi Boutin : la mesure pour la location
Mise en place en 2009, la loi Boutin oblige le propriétaire-bailleur à mentionner la surface habitable du bien dans le contrat de location d’une résidence principale.
Ce qu’elle mesure : La surface habitable. La méthode de calcul est très similaire à celle de la Loi Carrez, mais elle ne prend pas en compte les sous-sols (caves), les combles non aménagés, les vérandas ou loggias non fermées, les garages, ni les greniers, même s’ils sont aménagés et clos. Elle exclut également les surfaces de moins de 1,80 mètre de hauteur sous plafond.
Carrez vs. Boutin : une comparaison détaillée
Bien que ces deux textes de loi se ressemblent, leurs applications diffèrent selon plusieurs critères essentiels.
- Contexte d’application
La loi Carrez s’applique exclusivement à la vente d’un bien en copropriété, tandis que la Loi Boutin concerne la location d’une résidence principale non meublée.
- Définition de la surface
La loi Carrez mesure la surface privative, ce qui inclut les combles et sous-sols aménagés. La loi Boutin, quant à elle, se concentre sur la surface habitable, excluant de son calcul les caves, sous-sols, combles non aménagés et vérandas, même s’ils sont clos.
- Sanctions en cas d’erreur
Si la surface mentionnée dans l’acte de vente selon la loi Carrez est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix. Pour la loi Boutin, toute erreur de mesurage, même minime, peut donner lieu à une diminution du loyer si le locataire en fait la demande.
- Validité du mesurage
Dans les deux cas, le mesurage est valide indéfiniment, tant qu’aucune modification des lieux n’intervient (comme des travaux d’aménagement de combles ou de division de pièces).
Pourquoi faire appel à un expert certifié ?
Le mesurage d’un bien est une opération technique qui ne doit pas être prise à la légère. Le calcul de la surface, qu’elle soit privative ou habitable, est précis et les conséquences d’une erreur peuvent être lourdes. Tenter de réaliser ce mesurage soi-même est risqué car une erreur, même minime, peut avoir des répercussions juridiques et financières.
Un professionnel certifié possède les instruments et les connaissances nécessaires pour garantir une mesure fiable et conforme à la législation. Il vous fournit un rapport détaillé qui vous protège en cas de litige et qui rassure les futurs occupants.
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Un gage de sécurité et de transparence
En résumé, la loi Carrez et la loi Boutin, bien que proches, répondent à des besoins distincts : l’une pour la vente, l’autre pour la location. Toutes deux sont essentielles pour assurer la transparence et la sécurité d’une transaction immobilière. Ne laissez pas une erreur de mesurage compromettre votre projet. Pour un diagnostic fiable et un accompagnement professionnel en Normandie, contactez Geo’Diagnostic dès aujourd’hui pour votre devis gratuit.
